부동산 직거래에 신뢰를 더하다
매물은 직접 찾으셨으니,
검증과 책임만 정식으로.
조건은 이미 다 맞추셨는데 계약서 앞에서 한 번 멈칫하게 됩니다. 등기부에 뭐가 걸려 있는지, 지금 앞에 앉은 사람이 정말 소유자가 맞는지, 이 문장을 이렇게 써도 되는지. 딱중개는 그 부분만 공인중개사가 정식으로 맡습니다.
매물을 소개하지 않으니 그만큼 보수도 낮습니다. 대신 법이 중개사에게 지운 의무는 하나도 빼지 않습니다.
- 공제증서를 드립니다
- 중개사 과실로 손해가 생기면 협회 공제에서 배상됩니다. 정식 중개행위여야만 적용됩니다.
- 확인·설명서를 작성해 교부합니다
- 서명·날인한 원본을 5년간 보존합니다. 나중에 다투게 되면 이 문서가 기준이 됩니다.
- 지금 여는 곳은 다섯 곳입니다
- 서울 마포구, 서울 은평구, 서울 종로구, 서울 서대문구, 경기 고양시
견적 계산
필요한 것만 고르시면 금액이 바로 확정됩니다. 숨은 비용은 없습니다.
계약하기로 합의한 보증금
- 기본료(법정 의무 항목 전부 포함)
- 250,000원
- 하자 문진 및 고지 확인서
- 150,000원
금액을 넣으시면 법정 중개보수 상한과 얼마나 차이 나는지 함께 보여드립니다.
지금 결제되지 않습니다. 신청하시면 입금 안내를 드리고, 중개사 배정 전에는 언제든 취소하실 수 있습니다.
01
직거래는 대개 여기서 무너집니다
가격과 날짜는 당사자끼리 얼마든지 정할 수 있습니다. 문제는 그다음입니다. 아래는 실제로 자주 터지는 순서대로입니다.
- 01
“겨울엔 천장에서 물이 떨어져요”
여름에 보고 계약한 집입니다. 파는 쪽은 묻지 않으면 먼저 말하지 않습니다. 구두로 물어봤더라도 증거가 남지 않아 나중에 따질 수가 없습니다.
- 02
“등기부에 신탁이라고 적혀 있던데요”
신탁 부동산은 소유자가 임대인이 아니라 신탁회사입니다. 임대인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 없습니다. 등기부를 떼어 봤어도 그 의미를 모르면 아무 소용이 없습니다.
- 03
“아들이라면서 대신 나왔어요”
위임장과 인감증명서를 대조하지 않고, 소유자 본인에게 확인 전화를 하지 않으면, 나중에 소유자가 그런 계약 모른다고 할 때 방법이 없습니다.
- 04
“선순위 보증금이 얼마인지 못 들었어요”
다가구주택에서 나보다 앞선 임차인들의 보증금 총액을 모르고 들어가면, 경매로 넘어갔을 때 순위에서 밀려 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
“계약서만 써주실 수 있나요”라고 물으신다면
그렇게 해주는 곳이 실제로 있습니다. 그런데 대법원은 2026년 5월, 중개행위 없이 계약서만 작성해 교부하는 것 자체가 공인중개사법 위반이라고 판단했습니다 (2025다220652). 확인도 설명도 없이 받은 계약서는 공제로 보호받지 못하고, 문제가 생겼을 때 중개사도 손해배상 책임을 집니다.
딱중개는 그 방식으로 일하지 않습니다. 확인할 것을 실제로 확인하고, 설명할 것을 실제로 설명한 다음에 서명합니다. 그래야 그 서명에 값이 있습니다.
02
이건 전부 기본료에 들어갑니다
법이 중개사에게 지운 의무라서 옵션으로 뺄 수 없습니다. 빼면 그건 중개가 아니고, 공제도 적용되지 않습니다.
| 항목 | 하는 일 | 근거 |
|---|---|---|
| 본인 확인 | 신분증 원본과 등기부상 소유자를 대조하고, 얼굴과 신분증을 대면으로 확인합니다. | 공인중개사법 제25조 |
| 대리인 권한 확인 | 대리인이 나오는 경우 위임장과 인감증명서, 인감을 대조하고 본인에게 직접 연락해 위임 사실을 확인합니다. | 민법 제114조 |
| 등기사항전부증명서 열람 및 권리관계 분석 | 계약 당일 다시 열람해 근저당, 가압류, 신탁, 가등기 여부를 확인하고 그 법률적 의미를 설명합니다. | 공인중개사법 제25조 |
| 건축물대장, 토지대장 확인 | 실제 면적과 용도, 위반건축물 등재 여부를 확인합니다. | 공인중개사법 제25조 |
| 중개대상물 확인·설명서 작성 및 교부 | 서명·날인해 교부합니다. 이 문서가 나중에 분쟁이 생겼을 때 기준이 됩니다. | 공인중개사법 제25조 제3항 |
| 거래계약서 작성 및 교부 | 합의하신 내용을 법적 효력이 분명한 문장으로 정리해 작성하고 서명·날인합니다. | 공인중개사법 제26조 |
| 공제증서 사본 교부 | 손해배상 보장금액과 보장기간을 설명하고 증서 사본을 드립니다. 중개사의 과실로 손해가 생기면 여기서 배상됩니다. | 공인중개사법 제30조 |
| 계약서와 확인·설명서 5년 보존 | 원본을 5년간 보존합니다. 나중에 분쟁이 생겨도 원본을 다시 받으실 수 있습니다. | 공인중개사법 제25조 제4항 |
03
파는 쪽이 먼저 말하지 않는 것들
직거래에서 가장 자주 터지는 문제입니다. 당사자끼리는 껄끄러워서 못 묻고, 물어봐도 구두라 증거가 없습니다. 중개사가 제3자로서 21개 항목을 직접 묻고, 답변을 서면으로 받아 서명까지 받습니다.
누수와 결로
여름에 본 집은 겨울 상태를 알 수 없습니다. 계절과 수리 이력을 따로 묻습니다.
- 천장, 벽, 창틀에서 물이 샌 적이 있습니까. 있다면 어느 계절이었습니까
- 최근 3년 안에 누수 관련 수리를 한 적이 있습니까
- 겨울철 창가나 벽면에 결로나 곰팡이가 생깁니까
- 위층 또는 아래층과 누수 문제로 다툰 적이 있습니까
난방과 냉방
보일러는 여름에 틀어보지 않습니다. 연식과 겨울철 실사용 상태를 확인합니다.
- 보일러 설치 연도와 최근 교체 이력은 어떻게 됩니까
- 겨울에 난방과 온수가 정상 작동합니까. 특별히 추운 방이 있습니까
- 여름철 실내 온도는 어떻습니까. 에어컨 배관이 설치되어 있습니까
수도와 배수
수압과 배수는 잠깐 둘러봐서는 알기 어렵습니다.
- 수압에 문제가 있습니까. 특히 아침 시간대는 어떻습니까
- 배수가 느리거나 역류한 적이 있습니까
- 겨울에 수도가 동파된 적이 있습니까
소음과 주변 환경
낮에 잠깐 본 집과 밤에 사는 집은 다릅니다.
- 층간소음이나 벽간소음으로 불편했던 적이 있습니까
- 도로, 상가, 학교 등에서 오는 소음이 있습니까
- 인근에 공사가 진행 중이거나 예정되어 있습니까
건물과 법적 상태
위반건축물로 등재되면 대출과 전세보증보험에서 막힙니다.
- 확장, 증축, 베란다 개조 등 건축물대장과 다른 부분이 있습니까
- 위반건축물로 등재된 이력이 있습니까
- 재건축, 재개발, 리모델링이 논의되고 있습니까
- 침수 피해를 입은 이력이 있습니까
관리비와 이웃 관계
고지되지 않은 관리비와 분쟁은 입주 후에 드러납니다.
- 최근 1년 실제 관리비는 얼마였습니까. 항목에 무엇이 포함됩니까
- 미납된 관리비, 공과금, 장기수선충당금이 있습니까
- 이웃이나 관리사무소와 진행 중인 분쟁이 있습니까
- 주차는 실제로 몇 대까지 가능합니까
받아낸 답변은 문서로 남깁니다
답변을 고지 확인서로 정리해 매도인 또는 임대인의 서명을 받고, 중개대상물 확인·설명서와 특약에 반영한 뒤 사본을 드립니다. 원래 확인·설명서에는 누수와 균열 항목이 있지만 실무에서는 형식적으로 채워집니다. 이걸 실제로 캐물어 채우는 것이라, 나중에 하자를 두고 다투게 되면 그때 결정적인 증거가 됩니다.
04
진행 순서
접수부터 계약까지 보통 3일에서 7일 걸립니다.
- STEP 01
견적 확정
거래 유형과 금액을 넣고 필요한 옵션을 고르시면 금액이 그 자리에서 확정됩니다.
- STEP 02
결제
확정된 금액을 결제하시면 접수됩니다. 중개사 배정 전에는 전액 환불됩니다.
- STEP 03
중개사 배정
해당 지역에서 영업 중인 개업공인중개사가 배정됩니다. 등록번호와 공제증서를 먼저 확인하실 수 있습니다.
- STEP 04
검증과 문진
등기부와 대장을 열람하고 본인과 대리권을 확인합니다. 하자 문진을 고르셨다면 이때 진행합니다.
- STEP 05
서류 작성
확인·설명서와 계약서를 작성합니다. 초안을 미리 보내드리니 내용을 확인하고 고치실 수 있습니다.
- STEP 06
대면 계약
직접 만나 서명·날인하고, 공제증서 사본과 확인·설명서를 그 자리에서 교부합니다.
05
요금
기본료는 거래금액 구간별 정액입니다. 여기에 고르신 옵션이 더해지고, 합계가 법정 중개보수 상한을 넘는 경우에는 상한까지만 받습니다.
매매
| 거래금액 | 법정 상한 | 딱중개 기본료 |
|---|---|---|
| 2억원 | 800,000 | 350,000 |
| 4억원 | 1,600,000 | 450,000 |
| 7억원 | 2,800,000 | 600,000 |
| 10억원 | 5,000,000 | 800,000 |
| 15억원 | 10,500,000 | 1,000,000 |
전세 · 월세 (환산보증금 기준)
| 거래금액 | 법정 상한 | 딱중개 기본료 |
|---|---|---|
| 1억원 | 300,000 | 250,000 |
| 2억원 | 600,000 | 350,000 |
| 4억원 | 1,200,000 | 450,000 |
| 7억원 | 2,800,000 | 600,000 |
- — 법정 상한은 서울특별시 주택 중개보수 조례 기준입니다.
- — 중개보수는 배정된 개업공인중개사가 자기 사업자 명의로 직접 받습니다. 딱중개가 대신 받지 않습니다.
- — 등기사항증명서 열람 수수료처럼 실제로 나가는 비용은 실비로 따로 정산합니다. 미리 알려드리고 진행합니다.
- — 중개사 배정 전에 취소하시면 전액 환불됩니다.
06
지금은 다섯 곳에서만 합니다
그 지역에서 실제로 영업 중이고 공제에 가입한 개업공인중개사를 확보한 곳만 엽니다. 지역을 넓히는 것보다 한 건을 제대로 하는 게 먼저라고 봅니다.
- 서울 마포구
- 서울 은평구
- 서울 종로구
- 서울 서대문구
- 경기 고양시
이 지역 개업공인중개사이신가요? 매물을 구하러 다니지 않아도 되는 일입니다.
중개사 지원하기07
자주 묻는 질문
- 조건을 다 정했는데도 중개사가 필요한가요?
- 가격과 날짜를 정하는 건 쉽습니다. 어려운 건 그 집에 실제로 무엇이 걸려 있는지 확인하는 일이고, 문제가 생겼을 때 책임질 사람을 두는 일입니다. 등기부 해석, 대리권 확인, 하자 고지를 서면으로 남기는 일은 당사자끼리 하기 어렵습니다.
- 왜 일반 중개보다 쌉니까?
- 중개보수의 상당 부분은 매물을 확보하고 손님을 데리고 다니며 조건을 맞추는 데 들어갑니다. 그 일을 이미 직접 하셨으니 그만큼을 뺍니다. 중개보수는 법으로 정한 상한이 있을 뿐 그보다 낮게 받는 것은 자유입니다.
- 공제증서가 뭔가요?
- 개업공인중개사가 의무적으로 가입하는 손해배상 보장입니다. 중개사의 고의나 과실로 손해가 생기면 여기서 배상됩니다. 다만 정식 중개행위였을 때만 적용되므로, 확인과 설명 없이 계약서만 받는 방식으로는 보호받지 못합니다.
- 상대방도 동의해야 하나요?
- 네. 확인·설명서 작성과 하자 문진은 파는 쪽의 협조가 있어야 합니다. 신청하시면 중개사가 상대방에게 먼저 연락해 절차를 설명합니다. 대부분은 서로에게 안전한 일이라 응하십니다.
- 계약서만 써주실 수는 없나요?
- 할 수 없습니다. 대법원이 중개행위 없이 계약서만 작성해 교부하는 것을 공인중개사법 위반으로 보고 있고, 그렇게 만든 계약서는 공제로도 보호되지 않습니다. 확인과 설명을 실제로 해야 그 서명에 값이 생깁니다.
- 서비스 지역이 아닌데요
- 아직 못 엽니다. 그 지역에 검증된 중개사가 없는데 받으면 하지 못할 약속을 하는 셈입니다. 신청 폼에 지역을 남겨 주시면 열릴 때 알려드립니다.
- 결제는 어떻게 하나요?
- 지금은 계좌이체로 받고 있습니다. 입금 계좌는 배정된 중개사 사업자 명의입니다. 카드 결제는 준비 중입니다.